Detaljplaner

Innan mark kan bebyggas måste det i många fall finnas en detalj-plan. Detaljplanen reglerar bland annat vad som får byggas, vilken användning marken ska ha, hur byggnaderna ska placeras och hur höga husen får vara.

En detaljplan är en juridiskt bindande handling som bestämmer vilken användning av mark och vatten som är tillåten. Planen talar om vad som får och inte får göras inom planområdet, vilken typ av bebyggelse och verksamhet man får bygga och hur den ska se ut. Det är bara kommunen som kan besluta att ta fram och anta en detaljplan och det kallas för det kommunala planmonopolet. Det är också kommunen som ansvarar för tolkningen av de detaljplaner som gjorts.

 

Detaljplanens innehåll

En detaljplan visas som ett bestämt område på en plankarta. I plankartan beskriver man med linjer, symboler och bestämmelser vad som får eller inte får göras. Plankartan är det dokument i detaljplanen som är juridiskt bindande.

Till detaljplanekartan hör en planbeskrivning, som förklarar syfte, innehåll och genomförande av planen. Ibland ingår även andra handlingar som till exempel illustrationskarta som enklare visar hur bebyggelsen kan komma att utformas eller en miljökonsekvensbeskrivning (MKB) som redovisar vilken miljöpåverkan en planerad verksamhet kan medföra. Som underlag till detaljplanen tas ofta olika slags utredningar fram, till exempel utredning för trafik, dagvatten, geoteknisk utredning med flera.

Huvudmannaskap

En detaljplan anger alltid vem som ska vara huvudman (vem som ska ansvara) för allmänna platser, exempelvis gator och parker. Sedan den nya plan- och bygglagen kom 2011 kan det vara en eller flera huvudmän för allmänna platser. Kommunen är normalt huvudman för allmänna platser men även enskilda fastighetsägare, eller samfällighetsföreningar kan vara huvudman. Om kommunen är huvudman medför planen en rätt – och även en skyldighet – att lösa in mark som är avsedd för allmänna platser. Huvudmannaskap medför en skyldighet att ställa i ordning och underhålla dessa allmänna platser.

Genomförandetid

Varje detaljplan har en genomförandetid på minst 5 och högst 15 år från att den har vunnit laga kraft (börjat gälla). Under genomförandetiden finns en garanterad rätt att bygga enligt planen. Efter att genomförandetiden har gått ut fortsätter planen att gälla men kommunen kan ersätta, ändra eller upphäva planen. Det normala är att planer fortsätter att gälla många år efter det att genomförandetiden gått ut.

Vad som får regleras i en detaljplan

I plan- och bygglagen regleras både vilka bestämmelser en detaljplan måste innehålla och vilka den får innehålla. Vissa regleringar, som markanvändning och genomförandetid, måste finnas med. Annat, som bestämmelser om exempelvis utformning och placering av byggnader samt markens höjdläge, får finnas med. Alla planbestämmelser måste ha stöd i plan- och bygglagen.

Planbestämmelser ska vara tydliga så att det klart framgår vad olika bestämmelser innebär. De kan formuleras på olika sätt, till exempel uttryckas som krav, förbud, begränsningar eller villkor med mera. För att det ska bli tydligt och hanterbart ges planbestämmelsen en beteckning på plankartan som visar var den gäller.

Detaljplanekravet - när man måste ha en detaljplan

I plan- och bygglagen finns det krav på att man i vissa fall ska reglera den fysiska utvecklingen med detaljplan. Vid större exploateringar av mark och vatten är det alltid krav på att detaljplan först tas fram. Men det är flera olika faktorer som avgör om detaljplan behövs innan bygg-och miljönämnden kan ge bygglov. Det har att göra med både den typ av förändring som ska ske och förhållandena i omgivningen. Men det är kommunen som avgör när och var detaljplan ska göras.

Syftet med detaljplaneläggning

Syftet med att ta fram detaljplaner är att reglera och fastställa en lämplig användning av mark- och vattenområden. Genom de planbestämmelser som anges i detaljplanen blir användningen av mark- och vattenområden bindande.

Kommunens ansvar, kommunalt planmonopol

Enligt plan- och bygglagen har kommunen ansvar för att planlägga användningen av mark och vattenområden vid behov. Kommunen kan också säga nej till att göra en detaljplan och det beslutet går inte överklaga. Detta kallas för det kommunala planmonopolet. Det är endast för att värna om vissa riksintressen och i frågor om hälsa och säkerhet som staten, i form av länsstyrelsen, kan ifrågasätta kommunens beslut.

Vem som beslutar om detaljplaner

Kommunens högsta beslutande organ, kommunfullmäktige, beslutar om antagande av översiktsplaner och vanligtvis också detaljplaner. Vissa mindre och enklare detaljplaner kan dock antas av kommunstyrelsen. Förutsättningen är då att de endast omfattar ett mindre antal fastigheter och att de inte är av allmänt intresse.

Benämningen detaljplan

Detaljplaner hette tidigare stadsplaner eller byggnadsplaner. Även de planer som togs fram som stadsplaner eller byggnadsplaner kallas sedan 1987 för detaljplaner.

Medborgardeltagande

Vid all detaljplaneläggning ges allmänheten och berörda, utöver länsstyrelsen och andra myndigheter och kommunala instanser, möjlighet att yttra sig över planförslaget. Syftet är dels att förbättra beslutsunderlaget genom att samla in den kunskap och de synpunkter som finns inom det aktuella området, dels att ge intresserade insyn i förslaget och möjlighet att påverka det.

Plan- och bygglagen

Det är Plan- och bygglagen (PBL) som huvudsakligen styr verksamheten kring plan- och byggverksamheten. Lagen är indelad i kapitel som reglerar olika verksamheter. I lagen finns bestämmelser om planläggning av mark och vatten och om bebyggelse. Bestämmelserna syftar till att ta tillvara den enskilda människans frihet och främja en samhällsutveckling med jämlika och goda sociala levnadsförhållanden för människorna i dagens samhälle och för kommande generationer. Lagen beskriver dels vilka krav man ska ställa på ny bebyggelse och ändringar av befintlig och dels så innehåller den bestämmelser för såväl detaljplanering som för översiktsplanering.